Налог пересчитают, если кадастр выше рынка

Что сказало ведомство

ФНС опубликовала обзор судебной практики за первое полугодие 2026 года. Первым пунктом — земельный налог и налог на имущество.

Если кадастровая стоимость объекта налогообложения существенно превышает рыночную, налогоплательщик вправе подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В том числе в отношении архивной кадастровой стоимости — той, которая была в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и использовалась для расчёта налога на 1 января соответствующего налогового периода.

Источник: ФНС России, 10.09.2026 14:05. Ссылка на релиз: https://t.me/nalog_gov_ru/3295

Что это значит для бизнеса

Главное слово здесь — «архивной». Обычная логика владельца помещения такая: кадастровую стоимость пересмотрели, новая действует со следующего года, а переплата за прошлые годы — дело прошлое. Обзор говорит иначе: оспорить можно и ту стоимость, которая уже ушла из реестра, но по которой вам считали налог.

Кого это касается в первую очередь — тех, у кого налог считается от кадастра, а не от остаточной стоимости: помещения в торговых и офисных центрах, отдельно стоящие здания под услуги, земля под ними. Для небольшого салона или магазина в собственности разница между кадастром и рынком в полтора раза — это не редкость, а обычная история после массовой переоценки.

Что сделать, чтобы понять, есть ли у вас предмет разговора:

1. Взять кадастровую стоимость объекта из выписки ЕГРН на 1 января того года, за который платили.
2. Сравнить с рыночной ценой похожих объектов в том же районе — по объявлениям о продаже, но лучше по фактическим сделкам.
3. Если разрыв выглядит существенным, заказать отчёт оценщика: без него спор не начинается, а с ним появляется сам предмет.

Дальше — заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Экономия считается просто: разница в стоимости, умноженная на ставку налога и на число лет, за которые удастся пересчитать.

Сумма получается заметной как раз у небольших собственников, потому что для них налог на имущество — фиксированный расход, который не зависит от выручки. В плохой год он такой же, как в хороший.

Кто ещё об этом написал

Обзор разошёлся по профильным изданиям для бухгалтеров, но пункт про архивную кадастровую стоимость в заголовки не попал: его подали как одну из строк большого обзора.